Yeni İmar Mevzuatı Neleri Değiştirecek
Geçtiğimiz hafta Gayrimenkul Yatırım Ortakları Derneği’nin düzenlemiş olduğu “Gayrimenkul Sektörünün Yeni Dinamikleri” adı altındaki sektör buluşmasına katıldım. Birbirinden değerli yirmiye yakın konusunun uzmanı Gayrimenkul Ortaklıklarının geleceğini, Dünyadaki yeni gayrimenkul trendlerini ve İmar mevzuatındaki son değişiklikleri bir günlük program kapsamında karşılıklı tartışma ve konuşma ortamı buldu. Gerçekten de GYODER’i bu başarılı çalışmasından dolayı tebrik ederim.
Üç oturum halinde düzenlenen etkinlikle ilgili notlarımı paylaşmaya son oturumdan başlamak istiyorum. Öyle ki son oturumun konusu “İmar mevzuatındaki son değişiklikler ve sektöre etkileri” olarak belirlenmişti. GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Dr.M.Emre Çamlıbel’in moderatörlügünde İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İstanbul İl Müdürü Ahmet Ayyıldız, KONUTDER Yönetim Kurulu üyesi Altan Elmas ve GYODER Yönetim Kurulu üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören panelistler olarak yerlerini almışlardı. Panelin bu kısmında yeni imar kanunu deyim yerindeyse altı üstüne getirilerek değerlendirildi. Nitekim kanunu hazırlayanlarla, kanuna karşı gelenler aynı masada oturup eksi ve artılarını tartışıyordu. İsterseniz burada kısaca Yeni İmar Kanunundaki değişikliklerle ilgili aldığım notları aktarayım biraz.
YENİ İMAR MEVZUATINDAKİ SON DEĞİŞİKLİKLER NELERDİR?
Emre Çamlıbel “Yeni İmar Kanunu neler getiriyor?” diye sorarak ardından şunları sıraladı.
“Dop oranı %40’dan % 45’e yükseltildi. Kentsel dönüşümde de % 60’a yükseltildi”. Yani yeşil alana, otoparklara, okullara, ibadet yerlerine,yollara yeni yasa ile % 5 daha fazla yer ayrılacak. Bu güzel bir gelişme. Bu arada şunu da belirteyim maalesef çıkan kanunda kentsel dönüşümde % 60 a çıkması maddesi bulunmuyor. Sayın Ayyıldız’da zaten bunun kanunda yer almadığını belirtti
“Ruhsat Alımı Kolaylaştı.” İşte bu çok güzel bir haber, aylarca beklemeye son veren ve 6 günde ruhsat alınmasını sağlayan bir değişiklik elbette tebrik edilir. Hani Sayın Elmas’ın da dediği gibi ruhsatını alınca kurban kesenlerin olduğu bir ülkede artık 6 günde ruhsat alınacak olması muhteşem. Bir diğer tarafı da diyelim ki başvurdunuz ve ruhsatınızı vermekte direniyorlar derhal soluğu Çevre ve Şehircilik bakanlığında alabilir ve ruhsatınızı oradan hemen teslim alabilirsiniz. Yani yeni kanun hem çözüm yolunu gösteriyor hem de yinede uygulanmazsa bir üst mertebeye işi yapma hakkı tanıyor. Şimdi hiç kimse işini sallayamayacak anlaşılan.
“Kat irtifakı tesisi için temel üstü vizesi aranacak” Yani artık öle kolay kolay maketten satış yapılamayacak. Olmayan binalar, olmayan daireler bilgisayarda oluşturulmuş hayaller ile satılıp, paraları toplanınca da belediye izin vermedi ne yapalım bahanesi ardına sığınılamayacak. İşlerini yapan GYO’lar bu maddeden karlı çıkacağa benziyor. Tabi bu işten en karlı olan yine vatandaş olacak, artık göz göre göre kandırılmayacak.
“Tüm şehirlerde bakanlığın hazırlayacağı bir yönetmelik uygulanacak.” Bu kısaca şu anlama geliyor. Ankara’nın AKP’li başkanı bir yönetmelikle istediği gibi izinler tanırken İzmir’in CHP’li belediyesi bir başka yönetmelikle müteahhitlerine farklı haklar tanıyamayacak. Bakanlığın bu konuya el atması farklılıkları ve herkesin kafasına göre yönetmelik çıkartarak yasada açıklar oluşturmasını da engellemiş olacak. Tabi bu konuda hazırlanacak yeni yönetmelik de çok önemli. Her bölgeyi kapsayacak genel ve özel maddeleri taşıyan bir yönetmeliğe büyük ihtiyaç var. Bakalım yönetmelik nasıl olacak.
“5 yılda uygulanmayan fonksiyonu mülk sahibi özel olarak işletebilir” işte yeni imar yasasının en önemli değişikliklerinden biri. Yani bir projede okul veya hastane olacak diye bir alanı bıraktın ama devlet 5 yıl boyunca senin ayırdığın alan bu sosyal tesisi yapmadı. Hemen işe başlayıp o tesisi sen yapabilir ve özel hastane ya da özel okul olarak sen işletebilirsin. Kısacası devlet ya elini çabuk tutup işini yapacak ya da sana izin verecek sen yapacak ve karşılığını alacaksın. Böylece yıllarca boş kalan atıl alanlar, adeta cezalı gibi yapılmayan inşaatlar olmayacak. Güzel bir gelişme. Hatta dahası da var.
“10 yılda uygulanmayan fonksiyon eski fonksiyonuna döner “ diyor yeni yasa. Okul için ayırdın, hastane için ayırdın ama devlet 10 yıl gelip çivi bile çakmadı işte o zaman o ayırdığın alanlar yeniden konut alanına dönüşür. Bu madde sanırım vatandaş için kötü olsa da müteahhit için çok iyi olarak değerlendirilecek. Vatandaş okul, hastane beklerken devletin 10 yıl ilgisizliği buraları müteahhidin yararına yeni konutlar olarak ortaya çıkarabilecek. İki ucu keskin kılıç yani.
“Talep üzerine yapılan imar değişikliğinde idareye imar değer artışı ödenir” Projeyi çizdin, işe başlayacaksın baktın burada imar değişikliği olabilir yeni imarı talep ettin ve projen değerlendi. Şimdi bu değerlenmeden idareye ödeme yapman gerek. İyi güzelde bu neye göre olacak bu henüz belli değil, hesap yöntemi belirlenmemiş. Sanırım yönetmeliklerde göreceğiz.
Yeni imar kanunun en büyük eksiklerinden biride müktesep haklara dair beklentilerin karşılanmamış olması gibi görünüyor. Başlanmış inşaatlara dair müktesep hakların bile ne olacağı beli değil. Bir yerde bir bina ya da yaşam alanı yapmaya niyet ettiniz diyelim. İmarını öğrendiniz ve arsa yatırımını yapacaksınız. İşte bu noktada yasa size hiçbir garanti vermiyor. Yani sen işe başladığında bile ben bu imarı değiştirebilirim diyor. Sen yatırımı yapacaksın ve bir anda “imar değişti bu kadar kat yapamazsın” diyecekler işte yatırımcının en büyük korkulandan olan bu duruma hiçbir açıklama yok. Bu arada yabancı yatırımcıların bu konuda ayrı tutularak Ek-8’de korunduklarının da altını çizmek gerek. Yerli yatırımcıya yok, yabancı yatırımcıya var. Yabancı gelecek arsa alacak işe başlayacak, işi bitirene kadar imar durumunda bir değişim olmama garantisini alacak ama yerli yabancıya bu hak tanınmayacak. Yeni kanunda yabancı yatırımcı imar planlarında 10 yıl süreyle değişiklik yapılmama garantisi aldı. Maalesef yeni yasa yerli yatırımcıya “ Git bir yabancıyla ortak ol ki haklarını koruyasın” demektedir.
Yeni imar kanunda yeşil binalarla ilgili bir hususun olmaması da çok dikkat çekici olurken kamu binalarına denetimin gelmesi ilk depremde haberlerde yıkılan kamu binaları seyretmemizi önleyeceğe benziyor. Bunun yanında bürüt net metrekare, sorumluluk sigortası mecburiyeti, ruhsatsız satış yapmama şartları da kanuna değer katarken değiştirilen 8-E maddesi ile alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uyumlu olması şartı da getirilmiş oldu. Ancak imar tadilatlarında dava açma sürelerinin net olmaması da gözden kaçmıyor.
Yeni imar kanunun en güzel maddelerinden biri de köyleri koruması oldu sanırım. Yeni kanuna göre köylerde yapılan evler 500 metrekareyi ve iki katı geçemeyecek ve yöreye uygun mimari ile yapılacak. Bu madde ile köylerdeki çirkin yapılaşma engellenirken muhtarların izni ile ortaya çıkar yapılaşma sona erdirildi. Bu sayede köy yerinde 6 katlı betonarme hilkatgaribeleri ile karşılaşmayacağız artık.
Tabi bunun yanında artık kaçak ve ruhsatsız yapıları yıkmayan belediye görevlileri de yargıya taşınacak. Belediye görevlileri artık öle “ben görmeden yapmışlar” diyemeyecek. Ayrıca nelerin emsale dâhil olup olmadığı da yönetmeliklere bırakılmadan kanunda belirtilmiş oldu.
Sonuç olarak İTÜCÜ Gayrimenkul Geliştirme Uygulama Araştırma Merkezi Müdürü Prof.Dr. İbrahim Baz “ Bakanlık adeta Türkiye Belediyesi gibi çalışıyor” diyerek latife ederken programda SPK Başkan Yardımcısı Tevfik Kınık’da GYO tanımının değiştiğini belirtirken lider sermayedar zorunluluğunun kalktığı müjdesini de verdi. Büyük bir yenilik olarak nakit kar dağıtım hakkının verilmesini gösterirken bir müjde olarak gayrimenkul sertifikası ihracına izin verilmesini de belirtmeden geçmedi.
Borsa İstanbul Başkan Yardımcısı Dr. Aydın Seyman’da şuan borsada 29 GYO’nun bulunduğunu yakında Halkbank GYO’nun da katılımıyla bu sayının 30’a ulaşacağını ancak bu sayısının henüz çok az olduğunu belirtti. Konut kredilerinin 2007-2012 arasında % 22 arttığına dikkat çeken Seyman, İstanbul’un en çok gelişme beklenen Avrupa şehri olduğuna vurgu yaptı. Sukuk ihracatına da dikkat çeken Seyman 2012’de Malezya’nın 446 Sukuk ihracı yaparken Türkiye’nin ancak 7 Sukuk ihraç edebildiğini belirtti. Deutche bank Genel Müdürü Faisal Rahman’da Sukuk’un bonoya benzediğini ama bir şeriat uygulaması olduğunun altını çizdi. Dünyayı sallayan Lehman Brothers krizinden SUKUK’un etkilenmediğinin belirten Rahman bunun SUKUK’un şeriat kuralları ile yönetilmesinden dolayı olduğunu ifade etti.
GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Haluk SUR “ İlk GYO’lar ABD’de 2. Dünya savaşında ortaya çıktı, Türkiye’de ise İlk GYO ile ilgili SPK Tebliği 1995’de yayınlandı” derken PWC Gayrimenkul Sektörü ülke lideri Ersun Bayraktaroğlu’da “ Bugün 35 ülkede GYO sistemi var, 60’larda 4 ülke ile başladı ve Avrupa’da ilk GYO’ları kuranlar Hollanda ve Türkiye oldu” derken “YO rejimini biz icat etmedik, dünyadaki örneklerden hiçbir farkımız yok” sözleri ile mevcut durumu bir kez daha ortaya koydu.
EPRA’nın Kıdemli Analisti Ali Zaidi Avrupa’da GYO’ların %3,6’sının halka arz edildiğine ABD’de ise bu rakamın % 16’lara ulaştığına dikkat çekti. Bu noktada Extensa Genel Müdürü Özlem Gökçe’de kriz sonrasında gelişmiş ülkeler durağan kalırken gelişmekte olan ülkelerin atağa geçtiğine vurgu yaparak kriz zamanlarında en yüksek getiriye değil de en az riskli getirisi olan fonlara doğru yönelim olduğunun altını çizdi. Nurol GYO Genel Müdürü Musa Aykaç ise bir itirafta bulunarak “ Projelerde yüksek kira getirisi olacak yerleri kendi portföylerimizde tutuyoruz. U şekilde gelecekte kar payı dağıtmamız mümkün oluyor” dedi. Colliers İnternational Turkey’in Yönetici Ortağı Kerim Cin’de Türkiye’de ki yatırımların ortalama 14 yılda geri dönüşüm sağladığını belirterek bunu ispat edecek bir sistemin olmamasından yakındı.
Sonuç: Yeni İmar Mevzuatı hayatımıza bir çok yenilikler getirirken sektör büyümesine emin adımlarla devam ediyor.